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Lavagem de dinheiro no mercado imobiliário: como ocorre, regulamentações e formas de prevenção

by Karina Menezes
saiba como ocorre a lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um dos mais suscetíveis a golpes financeiros, especialmente devido aos altos valores envolvidos nas transações de compra e venda de imóveis, fazendo com que essas operações sejam ambientes propícios para a prática de crimes como a lavagem de dinheiro

Segundo estimativas do Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI), aproximadamente 30% dos ativos recuperados pelo crime organizado internacional são propriedades imobiliárias. 

Por esse motivo, há uma preocupação crescente para que empresas do ramo atuem de forma preventiva, monitorando e identificando quaisquer transações suspeitas que possam ocorrer. 

Neste texto, entenda como é praticado o crime de lavagem de dinheiro no mercado imobiliário, quais são as regulamentações que regem esse setor e como a sua empresa pode combater esse tipo de crime. 

Como é feita a lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

A lavagem de dinheiro no mercado imobiliário ocorre quando, durante a compra de um imóvel, o valor declarado em escritura pública ou instrumento particular é menor do que aquele que realmente foi pago. O restante da quantia é compensado por fora, com dinheiro em espécie, em comum acordo com o vendedor. 

Dessa forma, o comprador do imóvel pode reunir uma série de notas fiscais falsas para simular diversas obras, alegar a valorização do imóvel e vendê-lo a preço de mercado. Assim, pode lavar o dinheiro de origem ilícita escondendo-o em um suposto lucro. 

É assim que o dinheiro volta ao mercado,  aparentemente legalizado, sendo integrado de forma legítima ao sistema econômico. Além dessa prática ser reconhecida como crime pela lei nº 12.683/2012, ela também pode trazer outras consequências para as partes envolvidas na transação fraudulenta. 

Uma deles é a evicção, onde o comprador do imóvel pode solicitar ao vendedor a devolução integral do valor pago no imóvel. Neste caso, a quantia restituída será aquela registrada em escritura, e não a que foi realmente paga. 

Outra decorrência desse subfaturamento pode vir pela anulação da venda ou compra do imóvel por vício da lesão. Já que o imóvel foi oficialmente negociado a um preço muito menor ao seu valor de mercado, o vendedor pode solicitar que a transação seja cancelada – ou, ainda, pedir o restante da quantia original. 

Situações como essa são passíveis de consequências legais a todas as partes envolvidas – comprador, vendedor, corretores e imobiliárias responsáveis – segundo a lei nº 8.137/1990, que define os crimes contra a ordem tributária. 

Mercado imobiliário está sujeito a regulamentações específicas do setor para combate à lavagem de dinheiro

Quais regulamentações incidem sobre o mercado imobiliário? 

Algumas das leis que incidem sobre práticas criminosas no mercado imobiliário são a já mencionada Lei da Lavagem de Dinheiro (nº 9.613/98) e o artigo 299 do Código Penal, que tipifica o crime de falsidade ideológica.

No Art.9º, a Lei da Lavagem de Dinheiro determina que estão sujeitas aos mecanismos de controle e segurança as pessoas físicas e jurídicas que exercem as atividades abaixo, seja de forma permanente ou eventual, principal ou secundária, de forma cumulativa ou não: 

I – captação, intermediação e aplicação de recursos financeiros de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira; 

(…)

III – a custódia, emissão, distribuição, liqüidação, negociação, intermediação ou administração de títulos ou valores mobiliários;

(…)

VI – as sociedades que efetuem distribuição de dinheiro ou quaisquer bens móveis, imóveis, mercadorias, serviços, ou, ainda, concedam descontos na sua aquisição, mediante sorteio ou método assemelhado;

(…)

X – as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis;  

(…)

XIV – as pessoas físicas ou jurídicas que prestem, mesmo que eventualmente, serviços de assessoria, consultoria, contadoria, auditoria, aconselhamento ou assistência, de qualquer natureza, em operações: 

b) de gestão de fundos, valores mobiliários ou outros ativos. 

Além da lei da Lavagem de Dinheiro e do Código Penal, existem as regulamentações destinadas especificamente ao mercado imobiliário – é o caso da Resolução nº 1.336/2014, do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI). 

Como atuar de forma preventiva no mercado imobiliário contra a lavagem de dinheiro

Com a objetivo de fazer com que as empresas atuem de forma preventiva frente a esse crime, a Lei da Lavagem de Dinheiro estabelece que as pessoas físicas e jurídicas discriminadas no tópico anterior identifiquem os seus clientes e mantenham os seus cadastros sempre atualizados – o mercado imobiliário, especificamente, deve fazer o seu registro no sistema COFECI/CRECI. 

Um ponto importante é que esses cadastros devem ser mantidos durante o período mínimo de cinco anos após o encerramento da conta, mas esse prazo pode ser estendido conforme ordem da autoridade competente. 

Além disso, essas organizações devem manter registro de todas as transações realizadas em moeda nacional ou estrangeira, títulos e valores mobiliários, de crédito, metais e quaisquer ativos que possam ser transformados em dinheiro e ultrapassem o valor fixado pela autoridade competente. 

Também devem estar incluídas entre as ações preventivas a implementação de políticas, procedimentos e controles internos para monitoramento de transações, identificação e comunicação de operações suspeitas; bem como o treinamento dos funcionários caso a empresa possua um quadro com mais de 10 colaboradores ou fature, anualmente, R$1 milhão ou mais – ou, ainda, se efetuar cinco ou mais transações imobiliárias no mês. 

A seção V da Resolução nº 1.336/2014 atenta ainda para a questão da comunicação ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF). Devem ser comunicadas quaisquer transações ou propostas que envolvam o pagamento ou recebimento em espécie com valor igual ou superior a R$ 100 mil, ou o equivalente em moeda estrangeira.

Atenção especial deve ser dispensada a transações que pareçam suspeitas, que também devem ser comunicadas ao COAF. Alguns exemplos são as operações com valores inferiores a R$100 mil, mas que possam parecer estratégias para burlar os registros e a obrigatoriedade das comunicações mencionadas na resolução. 

Outras transações que podem ser consideradas suspeitas são aquelas com aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel; cujo valor não parecem ser compatíveis com as atividades principais desenvolvidas ou capacidade financeira presumida das partes; ou, ainda, que os agentes atuem de forma a induzir a não-manutenção dos registros das transações realizadas. 

Validação de identidade é uma das principais ferramentas contra a prática de crimes financeiros

A fim de não incorrer em multas de até R$20 milhões, encerramento de contas bancárias ou até mesmo prisões, as empresas do mercado imobiliário podem adotar, entre as práticas preventivas, a validação de identidade de todas as partes envolvidas nas transações de compra e vendas de imóveis.

Soluções como o background check podem consultar, em fontes de informação públicas ou privadas como o próprio COAF, se a pessoa não tem registros de movimentações financeiras suspeitas que possam ser indícios de ações criminosas como a lavagem de dinheiro. 

Também é possível fazer verificações como protestos, identificando a inadimplência de um possível comprador. Para saber como os produtos da idwall podem auxiliar com esses procedimentos, entre em contato com a nossa equipe comercial pelo formulário abaixo:

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